Analyse de l'environnement du secteur immobilier en France

ENVIRONNEMENT

Il convient de faire une analyse de l’environnement du secteur pour mieux le comprendre. 

POLITIQUE : Aides au numérique (notamment formation aux métiers du numérique)
ÉCONOMIQUE : Le prêt à taux zéro + (PTZ+),  Le prêt à l’accession sociale (PAS), Investissement locatif (loi Pinel de 2014)
SOCIAL : Investissement dans la pierre, Changement comportement des consommateurs, Augmentation démographique PACA, Périurbanisation en PACA
TECHNOLOGIQUE : Investissements croissant dans numérique, BIM 2022, Numérisation et automatisation, Big Data & Analytics, Objets connectés, Blockchain & Nouveau tiers de confiance, GAFA & Co., Plateformisation des services, Intelligence Artificielle (IA)
ÉCOLOGIQUE : Normes environnementales, Développement de l’high-tech / renouvelable
LEGAL : Loi ELAN (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), Loi Pinel, Loi Hoguet, Normes

Nous pouvons dire que les conditions financières du secteur sont favorables. Elles ont été très favorables notamment grâce au crédit habitat, ce qui était un moteur majeur pour la petite et la promotion immobilière. Ce contexte financier porté s’explique par la politique monétaire accommodante de la BCE, l’absence d’inflation et la concurrence accrue entre les banques. Ces dernières utilisent en effet le crédit habitat comme outil de conquête ou de fidélisation des clients. D’autre part, le prêt à taux zéro, élargie en 2016, et beaucoup plus favorable pour les primo accédant. En 2017, plus de 120 000 PTZ+ ont été émis ce qui a également favorisé l’activité des promoteurs immobiliers.

Cette environnement financier très favorable à donner lieu à une hausse de la production de prêt : les montants de nouveaux crédit habitat ont augmenté de 8,3 % en 2017. Cependant, après un début d’année très dynamique, un recul à été enregistré au dernier trimestre. D’après l’observatoire crédit logement/CFA, le nombre de prêt accordé en 2017 a baissé de 0,8 %, une évolution qui s’explique par la contre-performance des trois derniers mois de l’année. Au cours de l’exercice les durées moyennes d’emprunt se sont également relevées pour s’établir à 216 mois en moyenne. Les ménages ont cherché à obtenir le montant le plus élevé possible qu’on compte tenu de la faiblesse des taux. Les banques ont stabilisé leurs critères d’octroi de crédits à l’habitat et les ont même assoupli en fin d’exercice.

L’investissement locatif, un apport décisif pour les promoteurs. En effet ils ont une forte dépendance à cet investissement. Ce dernier a représenté plus de la moitié des ventes de logements avec 54 % des lots réservés en 2017. L’avantage fiscal Pinel en place depuis 2014, a été un moteur essentiel pour l’investissement locatif en 2017 la croissance de ses saignements s’explique également par l’appétence des Français pour la pierre réputé comme étant un investissement sur et par la relative faiblesse des rémunérations des placements courants ces dernières années.

Dernièrement, on entend souvent l’expression “performance énergétique”. Que signifie-t-elle réellement ? Selon le site “les Pros de la performance énergétique” : “La performance énergétique d’un bâtiment correspond à la quantité d’énergie consommée ou estimée dans le cadre d’une utilisation normale du bâtiment. Elle inclut notamment l’énergie utilisée pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire, le refroidissement (éventuellement), la ventilation et l’éclairage. Plus la quantité d’énergie nécessaire est faible, meilleure est la performance énergétique de votre habitat.” On remarque que la performance énergétique ne réside plus uniquement sur l’immeuble en lui-même mais aussi sur son exploitation. De plus, selon une étude de Green Soluce, un “Green Building” (un bâtiment avec une forte performance énergétique) permet de réduire de près de 11% les coûts d’exploitation. Nous avons une preuve que cela fonctionne ! Nous pouvons affirmer que l’immeuble de demain sera performant énergétiquement, fera la chasse au gaspillage, utilisera et partagera son énergie. Quel rapport entre la performance énergétique et la révolution numérique ? Des services inédits font leur apparition dans les entreprises comme le “Lifi” (Wifi par la lumière) qui permet de savoir exactement les pièces à chauffer, à éclairer ... Ces nouveaux services “High Tech” se multiplient. En conclusion, le futur bureau devra être capable de combiner les mutations sociétales et technologiques qui se présentent à lui.

Les lois récentes dans l'immobilier

La loi Élan a été adoptée le 16 octobre 2018, la loi Elan – Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique - instaure des réformes structurelles pour l’immobilier. Focus sur les principales innovations apportées par le texte. Au travers de 234 articles, la loi Elan ou - loi logement 2018 - se donne pour ambition de « construire plus, mieux et moins cher en donnant aux professionnels les moyens d’être plus efficaces ». Pour ce faire, la loi s’attache à différentes thématiques du logement, depuis l’urbanisme à la copropriété en passant par la dématérialisation des processus.

● le bail mobilité : La loi instaure la création d’un bail de location plus court et plus flexible. Particulièrement destiné aux étudiants, jeunes actifs et locataires en mobilité professionnelle, la durée de ce bail non renouvelable s’établit de 1 à 10 mois. Pour le législateur il s’agit notamment de rendre la location meublée plus attractive pour les bailleurs, en réponse à l’engouement de ceux-ci pour les locations saisonnières ;

● le bail numérique : Le texte prévoit l’abandon du formulaire papier au profit d’un contrat de location dématérialisé et signé électroniquement par les parties. Pour ce faire, les bailleurs devront remplir un module en ligne, via une plateforme dédiée. Objectif affiché : faciliter la transmission des données au législateur et éviter l’oubli de certaines mentions légales.

Loi Pinel : les pouvoirs publics ont procédé à une nouvelle refonte de l’avantage fiscal pour l’investissement immobilier locatif rebaptisé tunnel, du nom de la nouvelle ministre du logement. Devant s’achever à la fin de 2017, l’avantage a été prolongé jusqu’en 2021 mais uniquement pour certaines zones.

La loi Hoguet du 2 juillet 1970. L’agent immobilier doit détenir une carte professionnelle portant la mention « transaction sur immeubles et fonds de commerce ». Celle-ci peut comporter d'autres mentions (gestion, syndic...) selon les activités qui sont les siennes. Pour obtenir cette carte, délivrée depuis juillet 2015 par les Chambres de Commerce et d'Industrie, l’agent immobilier doit :

• justifier d’une aptitude professionnelle (diplôme et/ou solide expérience sur le terrain) ;
• disposer d’une garantie financière (minimum de 110 000 €) destinée à assurer les fonds qu’il détient pour le compte de tiers. Sa carte professionnelle porte alors la mention « peut recevoir des fonds » et ses documents commerciaux indiquent le montant de la garantie, le nom et l’adresse du garant. L’agent immobilier peut toutefois choisir de ne pas détenir de fonds. Dans ce cas, pour la délivrance de sa carte professionnelle il atteste sur l’honneur ne recevoir ni détenir, directement ou indirectement, à l’occasion de tout ou partie des activités pour lesquelles la carte est demandée, d’autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatifs de ses honoraires. Dans ce cas, sa carte est délivrée avec la mention « s’est engagé à ne pas percevoir de fonds » et il doit en informer sa clientèle par affichage dans tous les lieux où il la reçoit, et sur tous ses documents commerciaux.
• bénéficier d’une assurance RCP (Responsabilité Civile Professionnelle) contre les conséquences financières dont il pourrait être tenu responsable dans le cadre de ses activités
• prouver qu’il n’est pas frappé d’une incapacité ou d’une interdiction d’exercer la profession.

Changement des normes et évolution dans l'immobilier

Normes : la construction immobilière est  une activité très encadrée. Les promoteurs immobiliers sont soumis à de nombreuses réglementations. D’une part, tout programme doit respecter les normes environnementales en vigueur et les règles définies par les plans locaux d’urbanisme. Pour la vente de logements neufs, c’est le régime de la Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA ou Vente sur plans) qui encadre l’opération et définit les responsabilités du promoteur vis-à-vis de l’acquéreur. D’autre part, les avantages fiscaux à l’investissement immobilier influent largement sur le volume d’activité de la promotion immobilière résidentielle. En effet, plus de la moitié des réservations de logements ont été à destination des investisseurs en 2017. Les promoteurs sont donc particulièrement dépendants de l’investissement locatif et par extension de son encadrement juridique et fiscale.