Évolution de la Loi Scellier : Impact sur la Réduction d'Impôt et les Modalités d'Investissement

Disparition, révision à la baisse, nouvelles modalités… on a beaucoup parlé de l’évolution du dispositif Scellier en 2012 sur fond de crise, de rigueur et de dette souveraine. Qu’en est-il exactement ? Petit tour d’horizon de la situation pour l’année qui vient.

A moins que vous n’ayez signé avant le 31 décembre 2011 une promesse d’achat devant notaire (auquel cas vous pourrez bénéficier du « Scellier » à 22 % à condition de finaliser votre achat avant le 31 mars 2012), vous êtes désormais éligible au Scellier nouveau raboté d’un doigt de rigueur. Qu’est-ce que le Scellier ? Il s’agit d’un dispositif de réduction d’impôt destiné à favoriser les investissements immobiliers en vue de louer le bien acheté. Contrairement aux amortissements Borloo et de Robien qu’il a remplacés, et qui permettaient des réductions du revenu imposable, le Scellier vous rembourse une partie de votre achat immobilier sous la forme d’une réduction d’impôt. Voté fin 2008 au plus fort de la crise, il a permis de déduire 25 % de l’investissement en 2009 et 2010, est passé à 13 % en 2011 et devait se situer à 9 % en 2012. Une version « verte » est apparue en 2011 : sous réserves que le bien acheté obtenait le label BBC (Bâtiment basse consommation), garantissant un seuil maxima de consommation énergétique, la réduction Scellier se situait à 22 % du montant de l’investissement.

Une réduction équivalente à 16 % du prix du bien en 2012

En 2012, et pour cause de rigueur, le Scellier ne permettra plus qu’une réduction de 8 % et passera à 16 % en cas de label BBC (les taux prévus initialement étaient respectivement de 9 % et 18 %). Il faut savoir qu’aujourd’hui, quasiment tous les nouveaux programmes neufs à la vente montés par les promoteurs sont éligibles au label BBC. La réduction s’étale sur 9 ans de manière linéaire : chaque année l’investisseur, à condition que son bien reste à la location durant cette période, peut déduire 1/9 de la réduction totale prévue. Il y a un montant maximum d’investissement, fixé à 300 000 euros, et donc une réduction maximale possible de 24 000 euros (8 %) pour un Scellier lambda et de 48 000 euros (16 %) pour un Scellier BBC. Si la réduction d’impôt sur une année donnée est plus importante que l’impôt lui-même, il est possible de différer sur les années suivantes, et au maximum sur 6 ans, le surplus de réduction d’impôt. La défiscalisation Scellier n’est valable que pour une seule acquisition, construction ou transformation de logement par an et par année d’imposition. La location ne doit pas être réalisée avec un membre du même foyer fiscal que l’acheteur mais elle peut l’être avec un descendant ou un ascendant. Elle doit être effective au plus tard 12 mois après l’achat du bien ou après la date d’achèvement de l’immeuble, si le logement est acheté en Vefa. Il n’y a pas d’obligation de ressources pour le locataire mais les loyers sont plafonnés. Pour les Bouches-du-Rhône, les communes sont classées dans les catégories B1 pour les grandes villes (plafond de loyer à 13 euros le m2) ou B2 pour les communes plus petites (plafond à 10,60 euros le m2). Des plafonds qui sont tout à fait compatibles avec les prix du marché.

Soyez vigilant sur les caractéristiques du bien immobilier

Après les 9 ans obligatoire de location initiale, l’acquéreur peut décider de garder son bien en location, auquel cas il continuera à bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire à raison de 2 % par an pendant 6 ans par période de 3 ans reconductibles. En cas d’indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du plafond applicable correspondant à ses droits sur le logement concerné. Mais toutes ces défiscalisations ne doivent pas vous faire oublier l’essentiel. L’investissement réalisé sous le régime de la loi Scellier est avant tout un investissement immobilier. Et il ne faut absolument pas perdre de vue les caractéristiques du bien acheté. La qualité de la construction et la localisation du logement concerné sont essentiels à un bon investissement. Et dans le cas du Scellier, bien sûr, l’analyse du marché locatif dans la ville où vous achetez votre bien est évidemment indispensable.

Michel Assoucard