Opportunités d'investissement dans l'immobilier malgré la hausse des taux : Scellier et loi Bouvard à l'honneur

Bien que la hausse des taux devrait continuer à se poursuivre dans les prochains mois, le dispositif Scellier maintient toujours ses avantages (pour peu qu’on achète un logement basse consommation). Avec simultanément la montée en puissance des modalités loi Bouvard (pour les résidences services), les investisseurs peuvent toujours trouver dans les produits immobiliers de bonnes opportunités de placements.
 
Alors que tous les journaux se font l’écho d’une flambée des prix de l’immobilier à Paris et en Ile de France, la tendance dans les régions est au contraire à la hausse modérée. On enregistre, par exemple, + 5 % à Lyon ou à Bordeaux. Sur Marseille et les Bouches-du-Rhône, l’augmentation des prix est proche de l’inflation, de l’ordre de 2 à 3 %. Une quasi stabilité que les investisseurs doivent mettre en profit dans la cité phocéenne.

Des taux à la hausse mais toujours attractifs

Pour ceux qui comptent emprunter pour acheter leur bien, il n’est pas besoin d’attendre car il est fort probable que les taux des crédits repartent à la hausse dans les mois qui viennent. C’est effectivement maintenant qu’il faut réaliser son investissement. La remarque est différente pour un investisseur qui possède des capitaux et qui voudrait payer son bien au comptant (au moins à 50 %). Celui-là pourra attendre quelques mois ne serait-ce que pour s’assurer de la qualité de son investissement. On sait qu’un bon investissement immobilier ne prend pas en compte uniquement les aspects financiers ou fiscaux du placement réalisé, mais y ajoute, en même temps, le bon choix d’un bon produit immobilier.   Pour ce qui est de la hausse des taux, tous les professionnels s’accordent à dire qu’ils ne dépasseront pas d’ici la fin de l’année le seuil des 4,5 % concernant les taux fixes (ils étaient en moyenne à 3,75 % fin 2010). Même si on s’éloigne des montants « historiques » atteints en 2010, un tel seuil est encore tout à fait attractif pour un investisseur, surtout si on considère que la tendance à la hausse est lourde et que les années futures ne feront que confirmer des hausses régulières. Le taux fixe actuel, dans ces conditions, est tout à fait bon à prendre.

Un plafond de loyer « Scellier » adapté au marché

Le Scellier, malgré ce qu’on a pu en dire fin 2010, n’est toujours pas mort et son attractivité toujours réelle. Aujourd’hui, et jusqu’à la fin de l’année 2011, il permet d’appliquer une réduction sur ses impôts égale à 22 % du prix de revient du logement (dans la limite de 300 000 euros) s’il est destiné à la location et s’il bénéficie du label BBC (bâtiment basse consommation). La prolongation sur 12 ou 15 ans, au choix de l’investisseur, lui permet d’atteindre une réduction maximale de 32 %. Cette réduction s’applique de façon égale sur la durée de la location à la condition que le bien, neuf ou ancien, non meublé, soit affecté à l’habitation principale du locataire et sous réserve de respecter un plafond de loyer, plafond défini selon des zones géographiques. Le plafond de loyer à Marseille, classé en zone B1, est fixé à 13 euros le m2, comme dans la plupart des communes des Bouches-du-Rhône (dont Aix). Quelques-unes sont pourtant classées en zone B2 (plafond de loyer fixé à 10,60 euros), comme Arles, Fos, Miramas, Saint Rémy ou Salon de Provence.  On peut trouver tous les détails des modalités Scellier sur le site www.la-defiscalisation-scellier.com. 

L’investissement dans les résidences services se développe

On pourra bénéficier également, en 2011, des dispositions de la loi Bouvard, appelée aussi Scellier meublé. Il s’agit d’investir dans les résidences services, un concept qui se multiplie ces dernières années en France. De plus en plus de programmes immobiliers de logements comportent aujourd’hui une partie en résidences pour personnes âgées (Ehpad). Le besoin exponentiel de ce type de résidences pour seniors explique en partie le phénomène mais il concerne aussi les résidences étudiants ou de tourisme ou les résidences médicalisées, quelles qu’elles soient. Ces résidences constituent un investissement immobilier parfait pour assurer une rentrée de loyer pendant de nombreuses années et pour diversifier son patrimoine. Le dispositif permet de cumuler une réduction d’impôts de 18 % du prix du bien acheté et la récupération de la TVA (19,6 % du bien).